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【“营改增的应对与思考”系列报道四】浅谈营改增对房地产业的影响及应对
发布时间:2016-05-10编辑:舒兰

    财政部、国家税务总局于2016年3月23日联合发文《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)及四个附件,确定了自2016年5月1日起,全面推开营改增试点,将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业四大行业纳入营改增试点范围,随后国税总局又陆续发布了关于行业管理、纳税申报、发票使用等方面的七个公告,标志着营业税将彻底退出中国的税收舞台,取而代之的是全链条覆盖的增值税。        

      一、“营改增”对房地产业的利好

    (一)过渡性优惠政策:新老项目计税方法的选择适用

    根据国税总局2016年第18号《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告规定,企业对老项目可以选择适用简易计税方法(征收率为5%);新项目适用一般计税方法(税率为11%)。

    企业可对项目进行测算选择适用计税方法。(1)对于已经开工并支付大部分工程款或已经开始预售的项目,选择适用简易计税方法;(2)对于刚开工的项目,企业应根据项目实际情况进行测算,测算时需考虑土地成本是否有合规的票证、土地出让合同、是否能全额抵扣(存在土地价款返还时,应与政府部门协商以其他名义奖励,而不能直接以土地款返还的名义返还)以及乙方能否提供足额的增值税专用发票,通过测算后选择适合本项目的计税方法;(3)同时存在新老项目的企业(如项目分期开发等),对新老项目应分别核算,成本费用支出应尽量取得增值税专用发票,以便于新项目抵扣。

    适用简易计税的项目仍可开具增值税专用发票,供下游企业进行抵扣。

    (二)企业税负降低

    选择适用简易计税方法的老项目,税率虽然与营业税一样,但由于增值税是价税分离,纳税基数按不含税销售额计算,税率为1/(1+5%)*5%=4.76%,税率比营业税时降低了约0.24%,因此老项目的实际税负只减不增。

    一般计税方法的项目,适用税率从5%提高到11%,税率虽然提高了但可抵扣项目增加,再加上两种纳税基数不一致,在增值税发票取得和管理等方面控制良好的情况下,实际税负也将会有所下降。假设房价在营改增后保持不变,所有可抵扣项目均可实现全额抵扣,进项税率均为11%,则毛利率低于45%的开发项目均有可能降低税负,毛利率越低的项目受益越多。

    (三)土地价款可抵扣

    房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外),以取得的全部价款和价外费用,扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。土地成本是房地产开项目开发中的主要成本,平均约占开发成本的20-30%,土地价款直接从收入中扣除对房地产开发企业而言是最大利好。

    (四)不动产分期抵扣增值税,有助于推动商业地产的去化

    一般纳税人2016年5月1日后取得的并在会计制度上按固定资产核算的不动产,其进项税额可分2年从销项税额中抵扣。第一年可抵扣60%,于取得扣税凭证的当期从销项税额中抵扣;第二年可抵扣40%,于取得扣税凭证的当月起第13个月从销项税额中抵扣。这将促进企业的不动产改善和购置行为,提高对商业地产的需求,给所有新增不动产的企业带来红利。

    (五)有利于企业降低资金成本

    “营改增”前,房地产业按预售营业款的5%税率预缴营业税,营改增之后,只需按不含税预售营业款的3%的预缴增值税。在简易计税方法下,每100元预收款比营业税时少占用资金2.14元;一般计税方法下,每100元预收款比营业税时少占用资金约2.3元,因此营改增后预缴环节占用的资金减少,有利于企业降低资金成本。


    二、“营改增”对房地产业的不利影响

    (一)贷款利息不能抵扣

企业从银行贷款等融资成本不能纳入抵扣。根据规定,纳税人接受贷款服务(各种形式占用、拆借他人资金)支付的贷款利息及利息性质的支出,其进项税额均不得从销项税额中抵扣;因接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用,其进项税额不得从销项税额中抵扣。

    (二) 税收管理成本增加

“营改增”后税收管理成本将会有显著的增加,与营业税相比,增值税在税率、营业收入计算、计税方法、发票管理、申报资料、征收机关等环节都出现了较大变化,特别是抵扣制的计税方法,增值税专用发票管理,申报表填报等都较营业税时期增加了难度和复杂程度。

   (三)促使企业提升内控水平

“营改增”后,税负能否降低直接与企业的内控水平相关,对于业务操作规范、各类收支票据齐全、财务健全的企业,可能会降低税负;而对于业务操作不规范、各类票据不齐全、财务不健全的企业而言税负会有所增加。


    三、房地产企业如何应对营改增

    (一)加强财务人员业务培训,做好会计核算工作

“营改增”后,财务人员将面临新旧税制的衔接、税收政策的变化、会计核算的转变、增值税发票管理和具体业务的处理等问题。为了有效应对这些问题,企业应组织财务人员进行相关政策及会计核算培训,持续系统地学习,共同讨论和理解消化。

    (二)重视增值税专用发票的管理

“营改增”后,在销项税额既定的情况下,企业税负高低取决于进项税额的大小,进项税额越多,税负就越低。而进项税发票的取得,与企业自身的管理水平、行业运营的规范程度相关。因此企业应重视进项发票的管理,及时取得可抵扣的专用发票,这就要求企业选择供应商时,要选择具有一般纳税人资格的企业作为供应商。此外,企业还应做好增值税发票的收集和传递工作,确保取得的增值税专用发票在规定期限内进行认证抵扣。

 (三)建立和完善企业内部控制制度

  “营改增”后,增值税专用发票风险以及会计核算的变化,企业应建立和完善内部控制制度,控制企业的税务风险。

     1、在合同签订环节,所有对外交易合同都要以企业名义签订,在合同中明确约定由对方承担等额、合法、有效的增值税专用发票,合同中注明纳税人类别、纳税人识别号、开户行名称、银行帐号、地址、电话等信息,便于开具增值税专用发票。在对方提供请款申请、购销凭证、增值税发票后再行付款,以规避纠纷。务必做到合同、资金、发票三流合一。

  2、在销售环节,企业制定的各种促销政策,是否需要在销售合同中予以注明,以及不同的付款方式等问题,都直接会对企业的税负有一定的影响。因此,在制定促销政策时,财务人员应参与制定并进行测算,以避免税收风险。

     3、在纳税环节, “营改增”后,主管税务机关由地税变为国税,同时,纳税申报流程、申报时间、提交的材料也会发生变化,企业应按照国家法律、政策要求按时纳税申报,依法提交、留存各项财务、税务材料。

  “营改增”对房地产企业的影响是全方位的,涉及招采、合约、成本、工程、销售、财务等各个部门,建议企业要对采购,销售,工程,财务等各个部门进行专项培训,加强各部门之间的协作和沟通,使“营改增”顺利平稳过渡。


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